入居率を上げて満室経営を目指す

賃貸物件の経営を成功させるためには、入居率を上げることが必須です。

空き室が増えるとその分賃料収入が減りますし、ローンを組んでいると損失が発生してしまいますが、満室になったら収入も安定して、投資効果が高くなります。

空き室をなくして満室経営を実現するためには、どのようなことに注意すれば良いのでしょうか?

今回は、入居率を上げて空き室をなくし、満室経営をするコツをご紹介します。

満室経営の心構え

賃貸アパートやマンションを経営するときには、「満室経営」を目指すべきです。
そうは言っても、「どんな工夫をしたらいいのかわからない」という方も多いでしょう。

まずは「満室経営を実現するための心構え」を理解して、備えることが大切です。

賃貸物件を経営するとき、自分が「社長」として事業経営をする気持ちで臨む必要があります。「プロとして、自分の責任で何としてでも満室にする」という強い自覚を持つべきです。

当然のことだと思うかもしれませんが、サラリーマンが副業で賃貸アパートを経営する場合などには、こういったプロ意識を持たないことが非常に多いです。

不動産経営は、不動産会社に任せきりにしていても、何となく経営ができてしまうので、こういった状況になるのです。しかし、自分で町工場や商店などの個人事業や会社を経営しているとき、誰かに任せっきりにして漫然と経営するでしょうか?

賃貸物件を経営するときにも、それと同じくらい真剣に取り組むべきということです。

まずは自分が賃貸経営に必要な知識を身に付けて、自分が率先して空き室ゼロを実現すべく、不動産業者とも綿密に連携しながら経営を続けていく心構えを持ちましょう。

不動産業者を上手に選ぼう

賃貸経営を成功させるには、不動産業者の選定が非常に重要です。

いかに敏腕の大家でも、自分一人で賃借人を探し、物件を管理することはできませんから、業者に任せないといけません。良い入居者を探してもらうには、良質の業者と契約をする必要がありますし、適切に物件を管理してくれて入居者に住みよい状態を維持してくれる業者を選ぶ必要があります。

そこで、以下ではまず、不動産業者の探し方をご紹介します。

従前の不動産業者と引き続き契約する

賃貸物件を購入すると、以前の不動産がいるはずなので、そのままその業者と契約をすることが可能です。

ただ、以前の物件が空き室になっている場合など、従前の不動産業者に問題があるケースがあるので、本当に信頼できる相手かどうかを見極める必要があります。

また、中古マンションを購入する際も不動産業者が仲介するため、信頼できる相手ならそのまま業者に依頼しても良いでしょう。

参考:中古マンションのメリット

知っている業者に依頼する

既に自分が他物件の経営をしている場合などには、同じ業者に管理や仲介を依頼することができます。信頼できる業者がいて、その業者と新しい物件の位置が近い場合などには、そのままその業者に管理を依頼するのも良いでしょう。

知り合いから紹介を受ける

心当たりがない場合、知り合いから紹介を受ける方法もあります。ただ、その場合、本当に信頼できる相手かがわからないので、自分の目でしっかりと見極める必要があります。

インターネットを使って探す

自分で業者を探す方法としては、インターネットを使って探す方法がおすすめです。これだと非常に情報が多く、母体が大きくなるので選択肢が増えます。

ただ、業者数が多すぎて、情報が玉石混淆になっているので、その中で良い業者を見分ける目が必要となります。

不動産業者の選び方

それでは、不動産業者を選ぶとき、どういったことを基準にしたら良いのでしょうか?選び方をご説明します。

地域密着型

まず、おすすめなのは地域密着型の業者です。

地域密着型の場合、地域の特性を理解していますし、地元の信頼も厚いので、不良入居者が入りにくいですし、上手に入居者を探してくれます。

ただ、あまりに小さい業者はマンパワーが足りず、十分に管理してもらえない可能性があります。

そこで、従業員や営業マンの数なども確認して、きちんと働いてもらえそうかどうか、チェックしましょう。

管理物件から近い場所にある

不動産会社を選ぶときには、物件から近い場所にあることが必須です。

まず、物件から近くないと、周辺エリアの情報が入ってきにくいです。賃借人を探してもらうとき、物件から近い場所だと後回しにされてしまうおそれもあります。

また、管理をしてもらうとき、何かあったらすぐに物件にかけつけて対応してもらう必要があります。離れた場所にあると、対応が後手後手になって適切に物件を管理できない可能性があります。そこで、物件から、遠くても2キロメートル以内の場所に所在する管理会社を選びましょう。

レスポンスが早く、丁寧

大家と不動産業者は、連携して賃借人を募集し、物件を管理していかなければならない同士のようなものです。コミュニケーションがスムーズにとれないと、話になりません。

そこで、不動産業者を選ぶときには、レスポンスが早く丁寧で、意思疎通をはかりやすい業者を選びましょう。

問合せを入れたとき、即対応してくれるか、こちらの質問に明確に答えてくれるか、大家に対して丁寧な対応をしているかなどの視点から判断しましょう。

営業マンをやる気にさせる方法

不動産業者を選んだら、賃借人の募集をしてもらわないといけないのですが、そのときにキーになるのが営業マンです。

いかに良さそうな業者を選んでも、個別の担当営業マンにやる気になってもらわないと良い賃借人が見つかりにくいものです。そこで以下では、営業マンをやる気にさせる方法をご紹介します。

頻繁に連絡を入れる

営業マンにやる気になってもらうには、大家の方から頻繁に連絡を入れることが大切です。頻繁に「どうなっていますか?」と聞かれたら、常にその物件のことが頭にある状態になりますし、プレッシャーもかかるため、「早めに決めてしまおう」、と思うものです。

そこで、最低週に1回は電話かメールをしましょう。月一回では少ないですし、それを超えるのは、大家の方から「放置しています」というようなものです。

できるだけ会う機会を作る

人間は、頻繁に顔を合わせる人に親近感を持ちます。そこで、できるだけ営業マンと会う機会を作りましょう。事前にアポイントを取った上で、1ヶ月~2ヶ月に一回くらいは不動産会社を訪問すると良いです。

お礼を言う

折に触れて、営業マンにお礼を言うことも大切です。

人間は、感謝の気持ちを表現されるとうれしいものですから、「またがんばろう」と思います。客つけしてくれたとき、良い情報を教えてくれたときなど、お礼の言葉を忘れずに伝えて、相手のやる気を引き出しましょう。

キックバックをする

営業マンにやる気を出させるには、キックバックが非常に効果的です。

たとえば、成約したときに現金を渡しても良いですし、QUOカードや商品券を贈る方法もあります。不動産業者によっては金品授受が禁止されていますが、そういった場合には、お中元やお歳暮を贈るとか、食事に招待するなどしてやる気になってもらいましょう。

いろいろな情報を聞きだそう

営業マンに会いに行ったり連絡をしたりするときには、せっかくの機会なので、こちらも有効利用すべきです。営業マンは、日頃顧客と直接接しているのであり、どういった物件が人気を集めているのかや、最近の傾向などをよく知っています。

そこで、営業マンと話すとき、自分の物件の足りないところ、改善点を聞くのはもちろんのこと、対象物件の周辺の市場の状況などのいろいろな情報を聞き出して、今後の経営の参考にすることをおすすめします。

まとめ

今回は、賃貸物件で満室経営するポイントをご紹介しました。

満室経営するには、心構えと不動産業者の選び方、使い方が非常に重要です。是非とも今後の賃貸経営の参考にしてみて下さい。

掘り出し物の物件とは

不動産については、
「掘り出し物はない」
というのが、昔から格言のように言われてきました。
掘り出し物というのは、
「好条件の物件が、相場より安く売りに出る」
という意味になると思います。
しかし不動産の場合には、そのような物件は「ない」というわけです。

不動産に掘り出し物がないと言われる理由

不動産には、「相場」というものがあります。
売主は、相場を見ながら、少しでも高く売りたいと思っています。
相場で出せば売れることが分かっているわけですから、それをわざわざ安くする必要はありません。

でも実際の話、相場より安く出ることもあります。
それには2つの理由があります。

1 物件に安くなる理由がある

相場より安いのは、まず物件に「安くなる理由」があるからです。

例えば南向きであっても、正面に建物があって日当たりが悪いとか。
駅には近いけれども、線路沿いで電車の音がうるさいとか。

そのようなマイナス要因があるのなら、相場より安くても、掘り出し物とはいえませんね。

2 売主が売り急いでいる

物件が相場より安くなる第2の理由は、「売主が売り急いでいる」ことです。
ある期限までに売ってしまわなければならず、そのために仕方なく、値段を下げているわけです。

ただこのような物件は、現金買取りできる専門業者が、ほとんどを購入してしまいます。
売主も現金がほしいので、ローンの手続きが必要な個人などにはあまり売りません。

以上のような理由があり、「不動産には掘り出し物がない」と言われるわけです。
このことは、一般的には、概ね正しいといえると思います。

自分だけの掘り出しものを見つけえる

中古マンションには一般的に、「掘り出し物はない」と言われています。
相場より安い物件は、「安くなる理由」があるからです。

ただ一般にはそうですが、個人にとっては必ずしもそうとはいえません。
「自分だけの掘り出し物」を見つけることは可能です。

マイナス要因が気にならない場合がある

一般には、相場より安い物件は、「安い理由がある」と言われています。
でもそれはあくまで「一般」の話です。

でもその理由は、すべての人に当てはまるわけではありません。
人によっては、そのマイナスが、気にならなかったり、逆にプラスであったりすることもあるわけです。

例えば一般に、寺院の隣は相場より安くなります。
窓からお墓が見えることになるからです。

これは、気になる人には、大きなマイナス要因となるでしょう。
でもお墓が見えても、まったく気にならない人はいるのではないでしょうか。

また隣が寺院ですから、閑静で静かです。
大きなマンションなどが建ってしまう可能性もほとんどありません。

このように考えれば、人によっては、隣に寺院があることは、プラスになると言うわけです。
それがもし安い値段で買えるのなら、まさにそれは、「その人にとっての掘り出し物」だといえるのではないでしょうか。

購入後に「掘り出し物」となることもある

マンションを買ってから、そのあと数年経って、そのマンションが「掘り出し物」になることがあります。
周辺の同条件の物件より、値上がり率が高いことがあるからです。

マンションでも、価格は高層階のほうが高くなります。
でも逆に、値上がり率は、低層階のほうが高いのです。

物件探しのポイント

エリアを重視してマンション探しをする人もいると思います。
通勤や通学などの関係もあるでしょうし、「その街が好き」ということもあると思います。

ただその場合には、ぜひ中古マンションを視野に入れて探すのがオススメです。
特定のエリアで新築マンションが出る可能性は低いからです。

新築より中古が物件数が豊富

マンションの供給数は、現在、新築より中古が圧倒的に多くなっています。
地域によって異なりますが、中古は新築の2倍以上の物件数があります。

ですから「どこでもいい」となれば、新築でも希望の物件を見つけることはできるでしょう。
でもあるエリアに限定するなら、新築マンションが見つかる可能性は低くなります。

またどのエリアでも、いい場所には、すでにマンションがたくさん建ってしまっています。
そのため、そこには、もうマンションを建てる余地がなくなってしまっているんですね。

ですから新築マンションは、あるエリアでも、少し外れた場所に建つことが多いです。
駅から近いなどのいい場所は、中古でないと見つけられないことが多いんですね。

探す際にはインターネットがオススメ

エリア限定で中古マンションを探す際には、インターネットがオススメです。
ネットの検索機能を利用すると、特定エリアの情報を簡単に見ることが出来るからです。

ネットの検索機能には、住所や沿線、駅などで絞り込むことができるようになっています。
さらに価格や広さで絞り込んでいくことも可能です。

また中古マンション情報は、こまめにチェックするようにしましょう。
自分が希望する物件は、いつ出てくるかわかりません。

またもしいい物件を見つけたら、早めに見に行くこともオススメです。
いい物件ほど、すぐに決まってしまいやすいからです。

もし平日でも、見学に行けるようなら、すぐに行くようにしましょう。
土日まで待っていると、物件が売れてしまうことは少なくありません。

物件探しのプロセス

中古マンションを探すというのは、ほとんどの人にとっては初めての体験になると思います。
そうなると、何から始めたらいいのか、わからなくなりがちですね。

そこでここでは、中古マンション探しのプロセスを、簡単にご紹介したいと思います。

多くの人が3ヶ月以内に契約している

中古マンション探しは、初めは情報誌やチラシ、ネットなどを見て、情報を探すと思います。
それから次の段階では、不動産会社を訪れ、見学などをすることになるわけですね。

この不動産会社へ初めて行ってから、実際に契約になるまで、早い人なら1ヶ月で決めることもあります。
またほとんどの人が、3ヶ月以内に、契約をすることとなっています。

契約までのプロセスは?

契約までのプロセスは、次のとおりです。

1 希望条件を相談する

まずは予算やエリア、その他の希望条件を不動産会社に伝えます。
不動産会社はそれに基いて、物件をアレンジしてくれます。

2 物件資料を見る

不動産会社がアレンジしてくれる、物件の資料を見ます。
多くの場合、複数の資料を見せてくれるともいます。

3 物件を見学する

次に実際に物件を見学します。
もし購入する意志が固まったら、不動産会社の担当に伝えます。

4 購入を申し込む

物件の購入を売主に申し込みます。
また銀行ローンの相談や審査を受ける手続きもします。

5 物件調査

不動産会社は物件の調査を行います。
この調査結果は、重要事項説明として、買主に説明されます。

6 売買契約を締結

重要事項説明その他に問題がなければ、いよいよ売買契約を締結します。

中古マンション見学のポイント

古マンションを購入する際には、物件見学をすることになります。
物件見学は、マンションを購入するかどうか、大きな決め手になりますね。

中古マンションは、新築と違い、部屋の実物を見ることができます。
モデルルームだけ見るのと違い、必要なことを詳しく確認できるんですね。

そこでここでは、中古マンションの物件見学で、何に気を付けたらいいのかをまとめてみました。

周辺環境

これは中古マンションに限らないことですが、「周辺環境」は非常に大事です。
マンション見学へ行くときには、まずは周辺環境をチェックするのがオススメです。

マンション見学へ行くときには、不動産会社が用意した車で行く場合もあるかもしれません。
でもまず必ず、駅から物件までは、歩いてみるようにしましょう。

確認すべきなのは、駅から物件まで、実際にかかる時間です。
不動産会社のチラシ等とは、食い違っている場合もあります。

また途中の道に、何があるかも確認しましょう。
特にお店などが何があるかは、生活していく上では非常に大切です。

周辺環境を見るには、平日と休日と、両方見学に行くのがオススメです。
一般に平日と休日とでは、街の雰囲気は大きく変わります。

休日は静かだったのに、平日になると交通量が多くてうるさい、などという場合もあります。
また周辺に工場がある場合も、騒音は平日でないと確認できません。

さらにほんとうなら、昼と夜、晴れの日と雨の日など、異なった条件で見学してみましょう。
確かに労力はかかりますが、購入後に公開しないためには必要です。

室内

中古マンションを見学するには、当然室内のチェックが最大のポイントです。
まず確認すべきなのは、現在の家具などが全て収まるかどうかです。

特にすでに空室になっている場合には、部屋は広く見えるものです。
重要な家具はサイズを測り、置けるかどうかを確認しましょう。

また結露やカビの有無なども重要です。
日当たりや通風が悪い部屋は、北側に結露ができることがあります。

また給湯器やエアコンなど、設備がきちんと動くかどうかも、確認するのは重要です。
すべて一回スイッチを入れ、作動するかどうかチェックしましょう。

共用部分

共用部分のチェックも非常に大切です。
共用部分を見ると、管理状況が分かります。

ゴミ置き場が清潔であるかどうか、自転車が整然と置かれているかなどがポイントです。
また掃除が行き届いているかどうかも重要です。

中古マンションの購入には、管理が行き届いたところを選ぶことが大切です。
管理状況は、後々の資産価値にも大きな影響を与えます。

売主への配慮

マンション見学の際には、様々なチェックをすることになると思います。
ただその際、もしまだ売主が住んでいるなら、売主への配慮も忘れないようにしましょう。

写真を取ったり、寸法を測ったりすることもあると思います。
その場合には、売主に了解を取るようにしましょう。

また売主へは、きちんとヒアリングするのは大切です。
周辺環境やマンションの管理状況、近隣住民などについて、きちんと確認しておくことが大切です。

中古マンション購入時の注意点

中古マンションを買うときには、いくつか注意点があります。
それを紹介しますので、参考にしていただけたらと思います。

ペット可かどうかは購入前に確認を

マンションでペットを買いたい人もいると思います。
その場合、購入するマンションは、ペット可でなければなりませんね。

ただ意外にその確認を、怠ってしまうことがあります。
「飼えるだろう、大丈夫だろう」などと思ってしまうことがあるんですね。

その要因として、マンション住人がペットを連れているのを目撃する、などということがあります。
でもその住人はもしかしたら、本当はダメなのに、飼っているのかもしれません。

また例えば犬でも、小さなものならいいけれど、大きいとダメ、などということもあります。
もし大きな犬を飼っていると、そのマンションでは買えないことになってしまうというわけです。

ですからマンションがペット可かどうかは、購入前に、必ず確認するようにしましょう。
きちんと管理規約を読むのがオススメです。

またペット可であったとしても、条件が付けられている場合があります。
自分が買っているペットが飼えるのかどうかまで、きちんと確認するようにしましょう。

リフォームができない場合があるので注意

中古マンションを購入し、リフォームして住もうと思う人もいると思います。
ただこのリフォームも、できるのかどうかについて、購入前に確認することが必要です。

じゅうたんの床をフローリングに変えたい、などという人は多いと思います。
ところがフローリングにすることが、管理規約で禁止されている場合があるのです。

ですからマンションの購入前には、管理規約をよく読むことが大切です。
自分がしたいリフォームが、できるのかどうかを確認しましょう。

またマンションのリフォームは、構造的にできないこともありますから注意しましょう。
排水管などは移動が難しいですし、梁や柱も取り除くことはできません。

ですからリフォームを考えている場合には、専門家に同行してもらうのがオススメです。
専門家なら、部屋を見れば、希望のリフォームが出来るかどうか、すぐに分かります。

要望をきちんと伝える

中古マンションを探す際には、まずはチラシやネット、情報誌を見ると思います。
でも最終的には、不動産会社へ行って、担当者に話を聞き、物件を見ることになります。

この不動産会社の担当者とは、きちんとコミュニケーションを取ることが大切です。
自分の要望をちゃんと伝えておかないと、購入後に後悔することになりかねません。

不動産会社にきちんと要望を伝えることが大切

たとえば中古マンションを探すのに、
・ペットが飼いたい
・フローリングにリフォームしたい
などと思うことがあると思います。
ところがそれが、マンションを買ってから、できないことが分かるというのは、少なくありません。

これは不動産会社に、きちんと自分の要望を伝えておかなかったからです。
「それは細かいことだ」などと考えてしまうことになりやすいんですね。

しかしどんな細かいことでも、条件はすべて、あらかじめ不動産会社に伝えておく必要があります。
不動産会社も、お客さんの要望には、しっかり応えてくれると思います。

不動産会社にもわからないことはある

ただ不動産会社にもわからないことがあるのは事実です。
そのような場合は、購入後に問題が発生する場合もあります。

たとえばマンションに引っ越してから、上下左右の部屋から騒音が聞こえたなどということも少なくありません。
でもこれは、不動産会社でも、把握していないことは多いです。

ですからそのような問題は、売主によくヒアリングすることが大切です。
売主なら、近隣住民や周辺環境について、一番良く知っているからです。

中古マンションのメリット

マンションを買おうとすると、まずは新築マンションから探す人も多いかもしれません。
たしかに誰も使っていない、真新しい部屋は魅力的ですよね。

ただ中古マンションも、現在見直されつつあり、人気を呼んでいるんですね。
もちろん理由は、まずは安いということです。

でも中古マンションには、新築マンションにはない、メリットも多いんですね。
ですから新築だけにこだわると、希望の物件にたどり着けないことがあるんです。

そこでこのサイトでは、中古マンションを買う時のコツについて、紹介したいと思います。
あわせて中古マンションの魅力についてもご紹介しますので、参考にしていただけましたら幸いです。

新築と中古では、物件の探し方がちがう

マンションを探す際、まず頭に入れておかないといけないことがあります。
それは新築と中古では、物件の探し方がちがうことです。

マンションを探す際、中古には、新築にはない大きなメリットがあります。
それは、
「実際の部屋を見られる」
ことなんですね。

新築マンションの場合なら、部屋を見るには、モデルルームを見学することになります。
でもモデルルームは、実際の部屋と間取りがちがうことも多いんですね。

またモデルルームでは、窓からの景色を確認することはできません。
マンション購入にあたっては、やはり窓からの景色は重要ですよね。

その点、中古マンションなら、実際の部屋を見学できます。
間取りが詳しく確認できることはもちろんです。

また窓からの景色はもちろん、通風や採光、騒音なども確認できます。
売主がまだ住んでいることも多いですから、住み心地や周辺環境について、聞くことができるのもいいところです。

中古マンションを探すための情報媒体は?

中古マンションを探すためには、様々な情報媒体があります。
これをそれぞれの特性に合わせ、うまく活用することが、マンション選びのコツとなります。

チラシ

まずは中古マンション情報は、チラシがあげられると思います。
多くは新聞折込で、そのエリアに特化しています。

チラシは持ち運ぶのが容易ですし、情報量が多いのも特徴です。
ただ広いエリアの情報を網羅するには、あまり向いていないと言えますね。

情報誌

情報誌も、中古マンションを探すには、大きな見方だと思います。
情報誌の最大の長所は、巻頭特集などがあり、「探し方」などの基礎知識が分かることです。

また独自の視点で、様々な物件が紹介されることもあります。
これも参考になることが多いのではないでしょうか。

ただ情報が多すぎて、探している物件が絞りこまれている場合には、かえって煩わしいこともあります。
また希望する条件の物件を探すには、全ページを見なくてはならないのも大変です。

インターネット

最近マンション探しのツールとして、主流になりつつあるのが、インターネットです。
ネットの情報は、まずは「早い」のがメリットです。

チラシや情報誌などでは、印刷されるまでのあいだに数日のタイムラグがあります。
そのためチラシや情報誌が出まわるときには、もう成約済みの物件があることもあります。

その点ネットは、常に最新の情報を確認することが可能です。
ですから問い合わせても、成約済みだったなどというのは少なくなります。

さらにネットは、検索機能が利用できるのがいいところです。
様々な物件を絞り込んで探すことができますから、探し方も効率的になってくると思います。

不動産業者

中古マンションを探すとき、まずはチラシや情報誌、インターネットを見ることから始める人は多いと思います。
もちろんそれらも有力な情報で、十分活用することがオススメです。

ただそれだけだと、希望の物件にうまくたどり着けないこともあります。
情報が多すぎて、どれを選んでいいのかわからなくなるからです。

また逆に、チラシや情報誌、ネットでは、得られない情報もあります。
周辺環境や公共施設などのことについては、それらだけではなかなかわかりません。

そこで、不動産会社をきちんと活用するのは、オススメということになるのです。
営業の電話が心配という人もいるかもしれませんが、そう気にすることもありません。

不動産会社の担当者は、プロですから、知識だけでなく、アドバイスができます。
地域の様々な物件から、希望する予算や条件で、オススメの物を提案できます。

また担当者は、周辺情報についてもよく知っています。
物件を総合的に判断したい場合は、オススメだといえると思います。

さらに不動産会社に行かなくては、見つけられない物件もあります。
ほんとうの優良物件は、チラシや情報誌、ネットに掲載されるまえに、成約してしまうことになるからです。

新築と中古では、不動産会社の役目がちがう

不動産会社は、新築マンションと中古マンションを買う場合で、役目が違います。
これをきちんと抑えておくのは大切です。

新築マンションの場合は、不動産会社は分譲会社か販売会社かです。
分譲会社が直接売主になることもありますし、販売会社が代理することもあります。

それに対し、中古マンションの場合には、不動産会社は「仲介」をすることになります。
売主からマンション売却を依頼され、買主を探して、それを勧めることになる訳です。