入居率を上げて満室経営を目指す

賃貸物件の経営を成功させるためには、入居率を上げることが必須です。

空き室が増えるとその分賃料収入が減りますし、ローンを組んでいると損失が発生してしまいますが、満室になったら収入も安定して、投資効果が高くなります。

空き室をなくして満室経営を実現するためには、どのようなことに注意すれば良いのでしょうか?

今回は、入居率を上げて空き室をなくし、満室経営をするコツをご紹介します。

満室経営の心構え

賃貸アパートやマンションを経営するときには、「満室経営」を目指すべきです。
そうは言っても、「どんな工夫をしたらいいのかわからない」という方も多いでしょう。

まずは「満室経営を実現するための心構え」を理解して、備えることが大切です。

賃貸物件を経営するとき、自分が「社長」として事業経営をする気持ちで臨む必要があります。「プロとして、自分の責任で何としてでも満室にする」という強い自覚を持つべきです。

当然のことだと思うかもしれませんが、サラリーマンが副業で賃貸アパートを経営する場合などには、こういったプロ意識を持たないことが非常に多いです。

不動産経営は、不動産会社に任せきりにしていても、何となく経営ができてしまうので、こういった状況になるのです。しかし、自分で町工場や商店などの個人事業や会社を経営しているとき、誰かに任せっきりにして漫然と経営するでしょうか?

賃貸物件を経営するときにも、それと同じくらい真剣に取り組むべきということです。

まずは自分が賃貸経営に必要な知識を身に付けて、自分が率先して空き室ゼロを実現すべく、不動産業者とも綿密に連携しながら経営を続けていく心構えを持ちましょう。

不動産業者を上手に選ぼう

賃貸経営を成功させるには、不動産業者の選定が非常に重要です。

いかに敏腕の大家でも、自分一人で賃借人を探し、物件を管理することはできませんから、業者に任せないといけません。良い入居者を探してもらうには、良質の業者と契約をする必要がありますし、適切に物件を管理してくれて入居者に住みよい状態を維持してくれる業者を選ぶ必要があります。

そこで、以下ではまず、不動産業者の探し方をご紹介します。

従前の不動産業者と引き続き契約する

賃貸物件を購入すると、以前の不動産がいるはずなので、そのままその業者と契約をすることが可能です。

ただ、以前の物件が空き室になっている場合など、従前の不動産業者に問題があるケースがあるので、本当に信頼できる相手かどうかを見極める必要があります。

また、中古マンションを購入する際も不動産業者が仲介するため、信頼できる相手ならそのまま業者に依頼しても良いでしょう。

参考:中古マンションのメリット

知っている業者に依頼する

既に自分が他物件の経営をしている場合などには、同じ業者に管理や仲介を依頼することができます。信頼できる業者がいて、その業者と新しい物件の位置が近い場合などには、そのままその業者に管理を依頼するのも良いでしょう。

知り合いから紹介を受ける

心当たりがない場合、知り合いから紹介を受ける方法もあります。ただ、その場合、本当に信頼できる相手かがわからないので、自分の目でしっかりと見極める必要があります。

インターネットを使って探す

自分で業者を探す方法としては、インターネットを使って探す方法がおすすめです。これだと非常に情報が多く、母体が大きくなるので選択肢が増えます。

ただ、業者数が多すぎて、情報が玉石混淆になっているので、その中で良い業者を見分ける目が必要となります。

不動産業者の選び方

それでは、不動産業者を選ぶとき、どういったことを基準にしたら良いのでしょうか?選び方をご説明します。

地域密着型

まず、おすすめなのは地域密着型の業者です。

地域密着型の場合、地域の特性を理解していますし、地元の信頼も厚いので、不良入居者が入りにくいですし、上手に入居者を探してくれます。

ただ、あまりに小さい業者はマンパワーが足りず、十分に管理してもらえない可能性があります。

そこで、従業員や営業マンの数なども確認して、きちんと働いてもらえそうかどうか、チェックしましょう。

管理物件から近い場所にある

不動産会社を選ぶときには、物件から近い場所にあることが必須です。

まず、物件から近くないと、周辺エリアの情報が入ってきにくいです。賃借人を探してもらうとき、物件から近い場所だと後回しにされてしまうおそれもあります。

また、管理をしてもらうとき、何かあったらすぐに物件にかけつけて対応してもらう必要があります。離れた場所にあると、対応が後手後手になって適切に物件を管理できない可能性があります。そこで、物件から、遠くても2キロメートル以内の場所に所在する管理会社を選びましょう。

レスポンスが早く、丁寧

大家と不動産業者は、連携して賃借人を募集し、物件を管理していかなければならない同士のようなものです。コミュニケーションがスムーズにとれないと、話になりません。

そこで、不動産業者を選ぶときには、レスポンスが早く丁寧で、意思疎通をはかりやすい業者を選びましょう。

問合せを入れたとき、即対応してくれるか、こちらの質問に明確に答えてくれるか、大家に対して丁寧な対応をしているかなどの視点から判断しましょう。

営業マンをやる気にさせる方法

不動産業者を選んだら、賃借人の募集をしてもらわないといけないのですが、そのときにキーになるのが営業マンです。

いかに良さそうな業者を選んでも、個別の担当営業マンにやる気になってもらわないと良い賃借人が見つかりにくいものです。そこで以下では、営業マンをやる気にさせる方法をご紹介します。

頻繁に連絡を入れる

営業マンにやる気になってもらうには、大家の方から頻繁に連絡を入れることが大切です。頻繁に「どうなっていますか?」と聞かれたら、常にその物件のことが頭にある状態になりますし、プレッシャーもかかるため、「早めに決めてしまおう」、と思うものです。

そこで、最低週に1回は電話かメールをしましょう。月一回では少ないですし、それを超えるのは、大家の方から「放置しています」というようなものです。

できるだけ会う機会を作る

人間は、頻繁に顔を合わせる人に親近感を持ちます。そこで、できるだけ営業マンと会う機会を作りましょう。事前にアポイントを取った上で、1ヶ月~2ヶ月に一回くらいは不動産会社を訪問すると良いです。

お礼を言う

折に触れて、営業マンにお礼を言うことも大切です。

人間は、感謝の気持ちを表現されるとうれしいものですから、「またがんばろう」と思います。客つけしてくれたとき、良い情報を教えてくれたときなど、お礼の言葉を忘れずに伝えて、相手のやる気を引き出しましょう。

キックバックをする

営業マンにやる気を出させるには、キックバックが非常に効果的です。

たとえば、成約したときに現金を渡しても良いですし、QUOカードや商品券を贈る方法もあります。不動産業者によっては金品授受が禁止されていますが、そういった場合には、お中元やお歳暮を贈るとか、食事に招待するなどしてやる気になってもらいましょう。

いろいろな情報を聞きだそう

営業マンに会いに行ったり連絡をしたりするときには、せっかくの機会なので、こちらも有効利用すべきです。営業マンは、日頃顧客と直接接しているのであり、どういった物件が人気を集めているのかや、最近の傾向などをよく知っています。

そこで、営業マンと話すとき、自分の物件の足りないところ、改善点を聞くのはもちろんのこと、対象物件の周辺の市場の状況などのいろいろな情報を聞き出して、今後の経営の参考にすることをおすすめします。

まとめ

今回は、賃貸物件で満室経営するポイントをご紹介しました。

満室経営するには、心構えと不動産業者の選び方、使い方が非常に重要です。是非とも今後の賃貸経営の参考にしてみて下さい。

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